Kineski nekretninski sektor. Novi nekretninski balon?

U svetu finansija, veoma brzo zaboravimo tragedije koje su se desile u prošlosti, iako možemo naučiti važne lekcije proučavajući uzroke i posledice ovakvih događaja. Velika recesija koja se dogodila 2007. godine smatra se najvećom recesijom koja se desila posle velike depresije iz 1929. godine.
Recesija je bila rezultat neodrživih dugova, koji su doveli do takozvane krize loših pozajmica (Subprime mortgage crisis). Praktično rečeno, najprostije objašnjenje bi bilo to da su banke postale pohlepne, pa su počele da daju pozajmice (u vidu kredita) čak i ljudima za koje su znali da najverovatnije nisu u mogućnosti da vrate te kredite. Pored toga, veliki broj tih pozajmica su „pakovali“, kako bi ih prodavali u vidu finansijskih proizvoda na internacionalnim tržištima. Agencije za rangiranje (ocenjivanje) su ovakve pakete smatrale ekstremno sigurnima, a nepažljivi investitori su kupovali i ulagali u ovakve pakete bez razmišljanja. U ovu priču su ušle i osiguravajuće kuće, koje su se takođe ponele pohlepno, nudeći povraćaj novca svim investitorima ukoliko nešto pođe po zlu.
Naravno, pošlo je po zlu. Dužnici nisu više mogli da plaćaju kredite, i baš to je izazvalo rušenje finansijske kule karata. Velike banke i osiguravajuće kuće bile su na ivici bankrota, ali su u jednom trenutku bile spašene preko Bailout programa, koji je naravno bio finansiran iz džepova poreskih obveznika. I dan danas postoje programi kojima je svrha da zaleče finansijski sektor.

Pucanje finansijskih balona.

Zašto ponovo pričati o dešavanjima vezanim za recesiju? Odgovor na ovo pitanje je veoma prost. Sva dešavanja koja su izazvala krizu mogla su da se predvide, a samim tim i zaustave na vreme. Ali ipak finansijski „balon“ je pukao. Sve ovo bi bilo lakše prevazići da su banke, osiguravajuće kuće i kuće nekretnina shvatile da ovakvi principi poslovanja ne funkcionišu.
Baš to i jeste tema ovog članka: balon, ali ovog puta nekretninski balon koji se formira oko jedne od najvećih kompanija u Kini.

Evergrande – kineski gigant pred ambisom.

Iako možda deluje nepovezano, možemo reći da recesija iz 2007. definitivno ima veze sa kineskom kompanijom koja se bavi izgradnjom i prodajom nekretnina – Evergrande. Ta povezanost se svodi na to da stručnjaci upozoravaju na formiranje takozvanog nekretninskog balona oko ove firme. Definitivno postoji strahovanje da se istorija može ponoviti, samo što bi ovaj put kriza mogla da počne u Kini, za razliku od prošlog puta, kada je sve počelo u USA.
Poenta ovog teksta je upoznavanje naših čitalaca sa trenutnim, kao i prošlim dešavanjima vezanim za kineski nekretninski sektor.
Evergrande je druga po veličini nekretninska kompanija u Kini, ali i pored toga ova kompanija nosi titulu najzaduženije kompanije na svetu. Njihov dug, odnosno legalna odgovornost (liability) je vredna oko 310 milijardi dolara. Kada je kineska centralna banka 2018. godine sastavljala spisak kompanija koje mogu predstaviti sistematski rizik državnom finansijskom sistemu, Evergrande je bio u samom vrhu te liste. Deonice ove kompanije su u padu od oko 62% u zadnjih šest meseci.
Ono što nas može iznenaditi jeste podatak da ova kompanija nikada nije prijavila nikakav gubitak, i to da su uvek posedovali nekretnine u većoj vrednosti od svojih dugova u svakom kvartalu od kada je osnovana kompanija.
Šta se onda dešava sa ovom kompanijom i zašto uopšte pišemo da postoji šansa nekretninskog balona?
Pre nešto više od godinu dana investitori ove kompanije postali su jako zabrinuti kada je procurelo pismo u kome čelnici Evergrande-a mole državni vrh da odobre i proguraju Back Door Listing (način na koji privatne kompanije ulaze u javni sektor iako ne ispunjavaju uslove za izlazak na berzu).

U pismu je takođe navedeno i da su u dug ove kompanije uključene više od 128 različitih banaka kao i preko 121 nebankovnih institucija.
Iako su u početku negirali validnost ovog pisma, u predstojećem periodu Evergrande je konačno priznao da su pod neverovatnim pritiskom, i da možda neće moći da ispoštuju plaćanje svojih dugova.

Posledice neplaćanja dugova velikih kompanija.

Za pozajmljivača ove veličine nemogućnost plaćanja dugova može pokrenuti lančanu reakciju svetskih razmera. Tu već dolazimo do gorepomenute priče o nekretninskom balonu. Mnogo finansijskih institucija je izloženo neprilikama zahvaljujući Evergrande-u preko direktnih pozajmica, ili indirektnih (hipoteke nad nekretninama).
Cela ideja o mogućnosti pucanja ovog balona sastoji iz toga da finansijske institucije koje pozajmljuju novac ovako velikim kompanijama u velikoj meri zavise od mogućnosti te kompanije da im taj novac po dogovoru i vrati. Baš kao kada su banke davale loše pozajmice fizičkim licima u USA, tako su banke dale Evergrande-u pozajmice ne razmišljajući o posledicama koje ih mogu snaći ukoliko ova kompanija ne bude mogla da isplati dugove ili kamate.
Na žalost nisu samo banke te koje u ovakvom slučaju mogu da ispaštaju. Ogroman deo priliva novca ka ovoj kompaniji čine fizička lica koja plaćaju svoje nekretnine unapred, pre nego što se projekti završe. Ovakav model poslovanja koriste mnoge nekretninske kompanije, i praktično novcem kojim kupci plate stanove unapred finansiraju izgradnju te zgrade. Stotine hiljada Kineza dalo je depozite za svoje stanove, a kako Bloomberg izveštava, Evergrande je uzeo avanse za oko 1,5 miliona nekretnina.
Evergrande bi takođe mogao biti u velikim dugovima kod nabavljača građevinskih materijala, kojih u ovom slučaju ima mnogo obzirom na veličinu i građevinske poduhvate ove kompanije. Dakle i dobavljači bi mogli da bankrotiraju zbog nemogućnosti ove kompanije da plati svoje dugove.
Kolaps jedne ovakve kompanije između ostalog pogodio bi i tržište rada, pošto je u ovoj kompaniji trenutno zaposleno preko 200 000 stalnih radnika, a Evergrande upošljava i do 3,8 miliona radnika godišnje.

Kakvi su izgledi? Da li nam sleduje recesija?

Naravno, postoji ogroman strah kod investitora da ukoliko Evergrande propadne to može da započne domino efekat koji bi bilo jako teško, ili skoro nemoguće zaustaviti. Broj kompanija i radnika koje su uključene u razvoj nekretninskog sektora je ogroman, i deluje da će biti teško zaustaviti momentum koji bi pad ove kompanije stvorio.
Ovaj tekst predstavlja naš najbolji pokušaj da čitaocu dočaramo opasnosti koje mogu da prouzrokuju padovi ovako velikih firmi, kao i pokušaj da skrenemo pažnju na probleme koji mogu da dobiju globalnu razmeru.
Za kineski nekretninski sektor možemo reći da je ekstremno opširna teme koju je faktički nemoguće korektno razlagati u samo jednom tekstu, tako da vas molimo da budete strpljivi, jer je nastavak priče o Evergrande-u definitivno u planu.