50 godina kredita nije rješenje

Prijedlog o 50‑godišnjim hipotekama zvuči kao način da se smanje mjesečne rate i poveća pristupačnost, ali u praksi samo povećava zaduženost. Dulji rokovi nisu smanjenje troška stana već dodavanje poluge koja potiče rast cijena i podiže sistemski rizik.

Dulji krediti povećavaju sposobnost zaduživanja pa kupci mogu ponuditi više za istu nekretninu, a pri ograničenoj ponudi to odmah tjera cijene gore. Empirija pokazuje da otpuštanje kreditnih uvjeta kroz niže kamate, manje učešće ili duže ročnosti vodi do bržeg rasta cijena, ne do bolje pristupačnosti.

Bolje rješenje je obrnuti smjer iste poluge. Državne agencije koje su ključne za sekundarno tržište hipotekarnih kredita mogu zahtijevati disciplinu primjerice kupnjom samo kredita s omjerom posudbe prema vrijednosti LTV manjim ili jednakim 80 posto. Takva ograničenja smanjuju polugu, hlade pretjerani rast cijena i snižavaju sistemski rizik, a studije pokazuju da LTV pravila mogu držati cijene nekoliko posto niže.

Treći element je kontrola potražnje. Istraživanja ukazuju da značajniji priljevi stanovništva povećavaju lokalne cijene stanovanja. Hlađenje pretjerane potražnje kroz provođenje pravila i ciljane mjere pomaže da se tržište vrati bliže temeljnim ekonomskim pokazateljima.

Preporučene mjere:
– smanjiti polugu kroz ograničenje LTV na najviše 80 posto
– hladiti potražnju kroz dosljednu provedbu pravila i ciljane mjere
– dopustiti da se cijene prirodno povežu s primanjima i štednjom

Za ulagače ovo znači da politika može ići u smjeru stimuliranja domaće industrije i potrošnje dok se istovremeno vodi diskusija o kreditnoj disciplini. Najave fiskalnih poticaja i promjene stambene regulative utječu na sektor nekretnina i povezane investicijske teme.

Original